住宅租赁市场蓄谋变脸 租金养房首选高端住宅

只须掏个首付，接下来靠收取房租还对付每月按揭，这是以前很多投资客的美好愿望。在一些租金水平高的地方投资房子，或许能够实现，但据笔者所知，大部分的投资性住宅，都难以实现这一梦想。因为我国目前的房价租金比远远高于发达国家，若按租金收益衡量，理论上讲我国的绝大部分住宅都不具备投资性。只所以很多人仍想投资，那是因为房子本身的价格一直在涨，这种投资行为类似股票，更多的应归为投机与炒作。

从市场供应来看，近几年出现一种现象，那就是投资住宅蔚然成风，这既跟不动产是天然投资品的属性有关，也与房价高企、民间投资渠道狭窄有涉。当然，这其中通过物业价格上涨获益的短线投机的成份不少，但寻求租金收益的也大有人在。据大概推算，近几年我国住宅销售中的10-15%属投资用途，上海、深圳等热点城市的此类需求高达20-30%；这些投资性用房（不包括投机）多数形成了租赁住房供应，另外，买了新房后把旧房租出去的现象更为普遍。从现实情况看，我国已售房屋空置率较低（官方的空置率是指在一定时间段内应售而未售出的新房），也即租赁市场供求旺盛。

价值规律的作用在于，商品价格只能围绕商品价值作上下波动状，不可能长期的、大幅度地偏离价值。真正抱有长期投资观念的人，应该更多地考虑房子的租金收益水平及各类物业租金水平的变化趋势。在此笔者重点分析一下我国住宅市场中各种产品类别的租赁形势。尤其值得关注的是，调控政策也在左右着住宅租赁市场的发展。

从住房租赁的细分市场来看，不同档次住宅租金收益还存在差别。高档住宅的租金回报率较高，约在5-6%左右，尤其是高端服务式公寓和豪宅（包括别墅），因为其房客比较富有，对高租金不甚敏感，尤其是大部分境外高管都由公司提供租房津贴，不花白不白。但问题在于，由于市场容量较小，高端住宅的空置率偏高。普通住宅，或称中低端住宅租金收益率偏低，但由于需求量巨大，比较容易出租，空租期较短。